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賃貸借の契約期間中、部屋の内外に破損が生じた場合、その修理費用は貸主
が負担するのが原則です。ただし、その原因が入居者(同居人も含む)の故意・
過失に基づくものであれば、入居者はその修理費用を負担しなければなりませ
ん。
ところが最近、契約書において｢修繕は賃借人が行う」とか、「修繕費は借主
の負担とする」などの特約が結ばれることが多くなっています。この特約は、
一般的には有効とされています。しかし、たとえこの特約が結ばれていたとし
ても｢特別な事情」がない限り、借主に修繕義務まで負担させることは出来ない
というのが、裁判所の判例です。
｢特別な事情｣とは、その修繕が借主の利益にも関係している場合などです。
例えば、その修繕を借主が負担することを予定して家賃が低く設定されていた
場合などです。そして、これは家賃・使用目的・建物の構造・契約内容等、一
切の事情を考えて総合的に判断されることになります。
さらには、この｢特約｣による修理費用の借主の負担は、部屋の使用により通
常発生する比較的少額ですむ範囲に限られ、それ以上の費用を要する大修理に
ついてまで借主に修理義務や費用を負担させることは出来ないとされています。
つまり、｢特約｣によっても修理費用の全部を入居者(借主)の負担とすること
は出来ず、その負担は合理的な範囲にとどまるといえます。裁判所での判決や
和解では、｢敷金での相殺｣｢修理費用の半額負担」での解決ということが多い
ようです。
