その10 何時の間にか別の人間が入居していた！

　『転貸』とは、いわゆる「又貸し」のことで、入居者(賃借人)が第三者(転借人)

に部屋(賃借物)をさらに賃貸等(無償居住も含みます)することをいいます。転貸

は、賃借権の譲渡とは異なりますが、どちらも賃貸人の承諾が必要とされていま

す。大家さん(賃貸人)の承諾を得ない転貸を『無断転貸』といい、入居者が第三

者(転借人)に部屋の使用収益をさせたときは、大家さん(賃貸人)は入居者(賃借人)

との賃貸借契約を解除できます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　ただし、裁判所の判例では、賃借人の無断転貸が『背信行為と認めるに足りな

い特段の事情』があるときには、賃貸人は賃貸借契約を解除できないという考え

方が定着しています。この『背信行為と認めるに足らない特段の事情』があると

いうのは、一般的には使用収益の主体に変化があったとしても、使用収益の実態

に変化がない場合、つまり第三者(転借人)に独立の占有が認められない場合とい

えるでしょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　裁判所において『背信行為がない』とされたものとして、　　　　　　　　　

　　�@　転貸が一時的であるなど義務違反が軽微である場合　　　　　　　　　

　　�A　第三者(転借人)と入居者(転貸人)が親族その他の特殊関係にある場合　

　　�B　個人営業から会社営業に変わり、その営業状況に実質な変化がない場合

などがあります。ただし、これらに該当するからといって、直ちに背信行為がな

く契約解除できないということは言えず、個々の具体的な内容毎に『背信行為』

に該当するかどうかが問われる事になります。　　　　　　　　　　　　　　　

　このような事態は、日常的にこまめな管理がされていれば、発生することを未

然に防止したり、深刻化する前に対処できるのですが、ずさんな管理状態の中で

多く発生しています。とくに、こうした事件に暴力団が絡むと大家さんにとって

は、不測の事態に巻き込まれることになります。大家さんにとっては大切な財産

をまもるために、入居者にとっては突然の解約をされないためにも、事前の確認

としっかりした業者に依頼することが欠かせません。また、万が一このような事

態になったときは、弁護士に相談するなりして迅速に対処することが必要です。