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土地や建物の不動産を購入する場合、通常、金融機関から借入れをして代金を
支払うことがほとんどであり、売買契約書中にも必ずといってよいほど借入れの
成立を売買契約の条件とした｢ローン特約条項」が記載されています。したがっ
て、借入れが不可能のときは、売主は受領した金銭を買主に返還して、売買契約
は解除されることになります。この｢ローン特約条項｣の性質としては、大きく分
けて買主が解除権を留保するものと、ローン不成立を契約の解除条件としたもの
の二つがありますが、ここでは後者を前提に触れてみたいと思います。
｢ローン特約条項｣が適用されるか否かは、例えば、買主が金融機関に対して不
実の申告をしたり、必要書類の提出を怠ったりした場合は、買主の努力義務違反
として適用されない、と考えるべきだと思います。すなわち、買主が故意にロー
ンを不成立にさせた場合には、｢ローン条項｣に基づく契約解除はできないという
ことになります。これに対して、ローン不成立の原因が、年収不足や担保不足と
いったような、どちらかといえば買主側の事情によるものであっても、「買主に
故意や重大な過失(故意と同一視できる過失)」が認められない限り、｢ローン条項｣
の適用がされてもよいのではないかと思います。なお、予定したローンの一部が
不成立となった場合、その不足額がきわめて少額で他からの調達が短時間で可能
であるという場合は別にして、その不足分について、買主がさらに借入れのために
積極的に努力すべき義務を負うとはいえないでしょう。
ローン不成立の原因として、最近では、売買価格の金額全額での借入れ申込みや
売買価額を上回る金額の借入れ申込みによるものがあります。このような借入れ申
込みが安易に行われている傾向がありますが、今日では、このような方法は通用せ
ず、逆に契約上のローン不成立の責任(債務不履行による違約金請求)を問われかね
ません。そればかりか、刑事上の｢詐欺罪｣の可能性すら出てきます。したがって、
このようなことを前提にした購入の資金計画を立てることは絶対に回避すべきです
し、それをすすめる不動産業者は信用すべきではないと思います。
