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手付金の放棄による売買契約の解除は、通常、｢当事者の一方が契約の履行に
着手するまで｣とされています。逆にいえば、相手方が履行に着手した後は手付
解除はできないことになります。｢履行の着手」とは、契約の内容の実行のため
に客観的に外部から認識されるような行為をすること、または、契約の内容の
実行のために欠くことのできない前提行為をすることとされているようです。
この｢履行の着手｣があったか否かは、ケースバイケースにより判断されます
が、例えば、買主が中間金を支払った場合、買主は｢履行の着手があった｣と主
張できると考えられます。また、売主が買主の依頼を受けて｢契約の履行を目
的」に土地の分筆登記の手続きをした場合などは、売主は｢契約の履行に着手
した」といえると思います。
不動産業者が売主となる場合、売買契約の締結に際して手付金を受領したと
きは、それがいかなる性質のものであっても解約手付として、手付金を放棄す
ると解約できます。また、これに反する特約で、買主に不利なものは無効とさ
れます。したがって、手付放棄による解約の場合は、債務不履行による違約金
は請求できないのはもちろん、手付解約自体に対するペナルティーとしての違
約金を定めても無効となります。
いずれにしても、手付金は、売主・買主の双方を一定に拘束するものですか
ら、安易な申込みや解約を避けるべきですが、万一、手付による契約解除せざ
るを得ない場合でも、多額の金銭に関する行為ですから「信義誠実」に基づい
て行動しなければ、思わぬ責任を追及されることになります。
