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建物の売買(とくに中古住宅)の売買契約書の内容に、『現状有姿』あるいは
『現況有姿』などと記載されている例が多くあります。このような『現状有姿』
『現況有姿』という言葉は、通常、現在付属しているキッチンや網戸・ボイラー
等が土地・建物の売買に含まれる、あるいは、これらの物が引渡し時に故障して
いても売主は責任を持たない、という意味で使われています。
しかし、この記載があるからといって、すべての責任を売主が回避できるわけ
ではありません。とくに、雨漏りや給排水管の不良など、その建物の基本的性能
にかかわる欠陥が、契約時に通常の注意を持ってしても知ることのできない欠陥
(隠れた瑕疵)の場合、『現状有姿』だから責任を負わない特約が成立していると
言う売主もいますが、買主がそこまで考えて契約を締結したということは一般的
ではありません。
確かに、個人間の売買ではこの責任を軽減する特約も有効ですが、単に『現状
有姿』とすることだけでは、この責任(瑕疵担保責任)を免れる契約が成立したこ
とにはならないということになります。また、売主が業者の場合、最低２年以上
の期間を定めないで、この責任を負わない旨の特約をしても業法上の規定から、
責任を免れることはできません。
こうしたトラブルを防止するためには、契約の時点で欠陥があった場合の責任
をどのようにするのかを明確に約定しておくことが重要です。さらに、たとえ免
責条項の記載をする場合でも、心配される不具合を具体的に売主に確認し、その
内容を文書にしておくことも必要です。
いずれにしても、通常、土地・建物の売買は一生の中で何回も経験することで
は有りませんから、後で後悔する事の無いように、万が一の欠陥があった場合に
納得のいく解決方法を提案してくれる業者にあらかじめ相談・依頼しておくこと
が、こうしたトラブルを最大限に防止することになります。
