その10 『契約の履行に着手・・・』って？！

　土地や建物の売買契約書の中で、『手付解除』の項目に『買主は手付金を

放棄して、売主は受領済みの手付金（通常は売買金額の１０％）の倍額を支

払い』解除できること。ただし、『この解除は、相手方がこの契約の履行に

着手した時』はこの解除は出来ず、違約金（通常は売買金額の２０％）を相

手に支払うこと。という内容が記載されています。これは、民法５５７条に

基づく契約条項です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　ところが、悪質な不動産業者の中には、買主が売買契約書を締結した翌日

に衝動買いを後悔して契約解除を申し出たところ、（契約書の作成自体が、

契約の履行の着手であるから）『違約金の２０％を支払え』と強弁し、半分

脅しの中で契約を履行させた。という事例もあります。　　　　　　　　　

　そこで今回は、この『契約の履行に着手』ということについて考えてみた

いと思います。最高裁の判決では、履行の着手とは、『債務の内容たる給付

の実行に着手すること、すなわち、客観的に外部から認識し得るような形で

履行行為の一部をなし又は履行の提供をするために欠くことのできない前提

行為をした』ことをいい、『買主が代金をすぐ支払えるように準備し、売主

に履行の督促をすれば履行の着手があったもの』とされています。また『履

行期の前であっても履行の着手』とされています。　　　　　　　　　　　

　この他にも、たとえば売主が契約書に基づいて、土地上の建物を解体した

場合や売主が他人の不動産を取得して買主に引き渡す契約でその不動産を取

得した場合、契約書に基づいて売主が実測量を開始した場合など、『履行の

着手』があったものとされます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　なお、この『履行の着手前の手付金解除』は、自分が履行に着手した場合

であっても、相手方が履行に着手するまでは、『履行に着手』した側から解

除をすることが出来ます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　そして、この民法５５７条や契約条項は、互いの契約に基づいて履行に着

手した者が、相手方からの契約解除によって、不測の損害を被ることがない

ようにする趣旨ですから、不動産業者が『契約書の作成』そのものを取上げ

て、『履行の着手』があったから『違約金・・・』というのは、宅建業法違

反の不当な言いがかりに過ぎません。　　　　　　　　　　　　　　　　　

　でも、安易な買受申込みや契約書の作成が、このようなトラブルの原因の

一つでもあるということを肝に銘じて、慎重な部屋探しをして下さいね。　

　アナタと私の平和的な関係のために・・・　　m(_ _)m　　　　 　　　　





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