アパートの売り広告の中によく『利回り○○％』というのが記載されてま

すよね。コレはいわば銀行にお金を預けた時の利息みたいなものですが、コ

レだけみると、アパート経営はスゴク魅力的なものに見えますよね。でも実

はこの広告の利回りは、『表面利回り』といって物件価格と満室時の家賃収

入のみから単純に計算した数字に過ぎないんです。　　　　　　　　　　　

　実際にアパートを購入して家賃収入を得るためには、物件購入価格の他に

取得費用（登録免許税・抵当権設定費用・ローン借入れ契約費用・取得税な

ど）が必要となりますよね。さらにこの他にも、アパートを維持するための

諸経費（固定資産税・修繕費・ローン金利など）がかかります。　　　　　

　したがって、『表面利回り』だけで、アパート経営を考えていたらとんで

もない事になりますよね。そこで必要になるのが『実質利回り』で考えるこ

となんです。『実質利回り』とは、「家賃の総額からアパートを維持するた

めの諸経費をひいた金額（実質家賃収入）」を「物件価格とその他の取得費

用との合計（取得総額）」で割ったものです。　　　　　　　　　　　　　

　これをもっと判りやすくすると、以下のようになります。　　　　　　

　　『表面利回り』＝　年間家賃収入÷物件価格　　　　　　　　　　　　

　　『実質利回り』＝　実質家賃収入÷取得総額　　　　　　　　　　　　

　さらに、常に満室状態とは限りませんので、空室によって家賃収入が減っ

てしまう場合のことも必ず見込んでおかなければなりません。また、空室を

減らしたり無くするために家賃を下げたり、魅力的なアパートにするために

新たな設備をつけたり、ということも必要となる場合も有ります。したがっ

て、実際の利回りはもっと低いということになりますよね。どうですか？ア

パート経営も決して楽では有りませんよね。　　　　　　　　　　　　　　

　実はこの考え方は、アナタが自分の住む住宅を購入する時にもあてはまる

んです。単に、『今の家賃の支払いよりも低いローンで済むから・・・』と

か、『今の収入なら、何とか支払っていけるから・・・』ということだけで

はなく、アナタが購入しようとしている住宅を『賃貸で貸すとしたらどれ位

の家賃で貸せるのか？』その場合の『実質家賃収入は？』『空室率は何％位

見て置かなければならないか？』『今後必要になる修繕とその費用はどのく

らいか？』等々、楽しみながら確実な住宅を購入できるとは思いませんか？

また、同時に『住宅ローンの危機管理?！ 』も可能になると思いませんか？

　参考になりましたでしょうか？　下にバックナンバーがありますのでもう

一度読み返してみてくださいね。