その2現在の入居者の満足度が大事！！

家賃値下げはジゴクのサイクル？
　前回は、『空室を埋めるため』だけのための『家賃の値下げ』

では空室は解消せず、逆に空室が増えることとなり、満室を考え

るならば『入居者の満足度を高める』必要がある。ということに

触れました。そこで、空室を埋めるための『家賃の値下げ』が、

なぜ空室を増やすことになるのか、この点についてもう少し詳し

く述べてみたいと思います。　　　　　　　　　　　　　　　　

　賃貸住宅を経営するのに、資金的な余裕がたっぷりと有るのな

ら、何も焦って『家賃を値下げ』する必要はありませんよね。そ

れどころか、より高い家賃を生み出してくれる賃貸住宅を考えて

『高級化・差別化』をはかりますよね。　　　　　　　　　　　

　ということは・・・逆に見ると、空室による収入の低下・資金

繰りの悪化のため、やむなく『家賃の値下げに踏み切って、空室

を埋める』という事ですよね。　　　　　　　　　　　　　　　

　でも、家賃を値下げした為に発生する問題も出てきますよね。

　⇒『すでに入居している部屋の家賃も下げなければならなくなる』

⇒『値下げによって資金が緊迫化し、老朽化に伴なう改装工事が

　　思うように出来なくなる』　　　　　　　　　　　　　　　

⇒『近隣の新築賃貸住宅の増加とともに、建物の老朽化がいっそ

　　う目立つ様になる』　　　　　　　　　　　　　　　　　　

⇒『そのため、その後の空室の入居者募集をしても、何時までも

　　入居者が決まらない、というようになる』　　　　　　　　

　⇒『その結果、入居募集家賃をさらに下げなければならなくなる』

　そして、上記のサイクルがくり返される。　　　　　　　　　

⇒『やがて、入居者が次々と去り、それにあわせて入居者の質の

　　低下、建物がスラム化が進み・・・』　　　　　　　　　　

　どうですか？アナタの賃貸経営は、このようなサイクルを辿り

始めてはいませんか？　　　　　　　　　　　　　　　　　　

空室解消の根本は・・・？

　では、このような悲惨な賃貸経営に陥らない為にはどうしたら

良いと思いますか？　・・・そうです。前回述べたように『入居

者の満足度を上げる！』ということですよね。　　　　　　　　

　つまり、現在、アナタのアパートに住んでいる入居者が『他に

引越ししたくない部屋』『友人に紹介したい部屋』にするのです

という事でしたよね。『入居者の満足度が高い』と空室になる確

率が極端に減り、若し空室が発生しても直ぐに埋まる、というこ

とになりますよね。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　そこで、この『入居者の満足度』をどのようにして上げるのか？

　ということですよね。アナタはどのようにして『入居者の満足度』

を上げますか？　・・・狭い部屋は壁をぶち抜いて隣と合室し、

全室はフローリングで、そのうえ大型のユニットバスを導入し、

各部屋にウォークインクローゼットを設置して、オシャレな外壁

工事と、ついでに隣の住宅を買って解体し全戸分の駐車場を・・

・、なんて事をやってたら、『入居者の満足度』は間違いなく上

がりますが、その前にアナタが破産しなければ成らなくなります

よね。　・・・間違いないっ！　　　　　　　　　　　　　　

入居者に合わせた住環境の提供を！

　まして、入居者には、『部屋は狭くとも外観を選ぶ人』もいれ

ば『外観よりも広い部屋選ぶ人』もいます。『フローリングより

も畳という人』や『車は持たないという人』もいますよね。これ

は、個々の入居者よって、様々な生活スタイルにより『満足度』

が違うということですよね。　　　　　　　　　　　　　　　　

　加えて、『多少の我慢をしても３万円までの家賃で』と言う人

もいれば『１５万円出してもグレードの高い部屋を』と言う人も

いますよね。これは、『満足度』に対する金銭的な制限です。　

　こんな事いまさら言われなくとも当たり前のことですよね。で

も、『空室が何時までも埋まらない』となると、つい『設備を良

いものにしたら・・・』とか、『家賃を下げれば・・・』と考え

てしまいませんか？。家賃と建物や設備等とのバランスは当然な

んですが、『家賃や設備』だけで何とかしようとしても『ジゴク

のサイクル』が口を空けて待っているだけですよ。　　　　　　

　何を言いたいのかというと、『建物や設備などのハードの視点

からだけでは、入居者の満足度を上げるのには限界がある』とい

うことなんです。そして『入居者の満足度』を上げるためには、

清潔感・安心感・信頼感などの住環境のいわばソフト面の充実を

はかる視点が必要では・・・、ということなんです。　　　　

入居者の不安・不満を考える！

　では、このようなソフト面の充実をはかるためには、ドウした

ら良いと思いますか？　ソウなんです！『現在の入居者がアナタ

の賃貸住宅で生活していて、どの様な不安や不満を持っているの

か？ということをキチンと理解し、ソレをでき得る限り解決する

ための努力を続けること』なんです。　　　　　　　　　　　　

　そのための第一歩として、まず、アナタの建物や設備と家賃の

関係から考えてみませんか？　そして、あなたへの質問です。　

　�@　入居者がアナタに支払っている家賃は、近隣の賃貸住宅と

　　　比べてドウですか？高いですか？安いですか？　　　　　　

　�A　この事を考えるのに、最低３ヶ月に１回ぐらいの割合で近

　　　隣の賃料や賃貸住宅の動向を調べていますか？　　　　　　

　�B　そして、現在の入居者に直接、家賃の高低のことを聞いて

　　　見たことがありますか？　　　　　　　　　　　　　　　　

　この３つのことを具体的にやってみるだけでも、これまでの考

え方が変わったり、入居者とのコミニケーションが取れますよ。

賃貸住宅の経営も他の業種と同じように、『人間関係を基礎』に

置かなければ、持続しないんですから・・・　　　　　　　　　

　どうですか？アナタのアパートを満室にするためには、どう考

えればよいのか、少し見えてきましたか？くれぐれも、家賃の価

格競争が『部屋の質の低下』や『入居者の満足度の低下』に繋が

らない様に、して下さいね。何と言っても、アナタの収入を支え

てくれているのは、入居者が払ってくれる家賃なのですから。