宅建業と管理業の使い分け？？

　賃貸・売買に限らず、宅地建物の不動産に関する仲介業者は『宅地・建物

取引業』（宅建業）として、宅建業法をはじめとする様々な法律の制約の中

で、営業することを義務付けられています。例えば、仲介手数料や重要事項

の説明などあらゆる点について、法的な枠が嵌められていると言っても過言

ではありません。そして、これらの規制に触れると行政当局が判断したなら

ば、即、行政指導が行なわれ、この指導に従わない業者は『業務停止』『営

業免許の取消し』等の制裁がされます。マァ、それだけトラブルが多いとい

うことなんですが・・・　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　ところが、こうした宅建業を行なう一方で賃貸管理業をも兼業するという

のが、この業界の実態です。そして、この賃貸管理業には営業免許も必要な

く、宅建業のような制約もほとんどないというのが、現状です。もちろん、

民法や借地借家法は適用されますが、これは行政指導の制裁ではなく、裁判

による損害賠償請求ということになります。　　　　　　　　　　　　　　

　つまり、『同一業者の同じ行為』でもソレが宅建業として、行われた時は

行政指導の対象として『業務停止』や『営業免許の取消し』になるのに対し

　て、管理業として行われた時は『一切お咎めなし』ということになるのです。

この典型的な例が、入居者が部屋を決めた時に家賃の１ヶ月分を申込金とし

て支払うお金の返還をめぐるトラブルです。同じ申込金を預かるという行為

でも、その申込みが何らかの事情によりキャンセルされた場合、宅建業者と

して預かったときは、そのお金が既に大家サンや管理会社に渡っていても行

政当局からは、その宅建業者が返済することを指導されます。そして、その

指導に従えないときは、・・・ですよね。他方、宅建業者であっても管理業

者として、他の宅建業者を通して申込金を受取ったときは、『申込み違約金

として返済しない』ということを言っても何の行政指導もされないし、・・

・も受けなくて済むということになってしまうんです。　　　　　　　　　

　アナタはどう思います？コレって『便利』ですよね。モチロン賃貸管理業

としての立場からですが・・・。でも、賃貸仲介業としての立場からは、申

込金の家賃１ヶ月分を大家サンや管理会社に持っていかないと『入居申込み

を受付けてもらえないし、もしキャンセルになっても返してくれない』ばか

りか、『他人のふところに入ったお金の返済を義務づけられる』という泣く

に泣けない不条理な結果になってしまうんです。これって、制裁はあっても

救済はないってことですよね。そして、そのリスクを負ったまま業務が日常

的に繰返され行なわれている・・・。　　　　　　　　(-_-;)　　　　　　

　それなら・・・、出来るだけ損をしないように『アルときは仲介業者とし

て・・・』『アルときは管理業者として・・・』というように、立場を使い

分けることになっても無理はありませんよね。そして、仲介業者の立場にた

たされている者は、業法違反を承知のうえで入居申込者に『申込金放棄』を

『納得してもらう』という行動を取らざるを得なくなる。結果、そのツケを

払うのは申込金を支払ったアナタ・・・。　　　　　(*´Ａ｀*)　　　　　

　こうした実態を放置して、『信頼される不動産業界への発展』もあり得ま

せんよね。ただ、対処方法はひとつだけ有るんです。それは×××すること

なんです。でも、いいかげんな入居申込みが多くなると、この方法もあまり

意味はありませんが・・・。今回は、ぼやきプラス愚痴と独り言です。　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　m(_ _)m